市場化下的養老地產模式探索


 全齡社區養老模式,是通過市場化運作修正原有城市化進程中的社區規劃理念,借鑒成熟商業地產開發模式,解決產品模式,養老、居所、教育、倫理等一系列社會問題。

養老地產常常被認為是一個福利性的慈善事業。這里我們要區分開養老保障性需求和市場化需求。市場化養老是社會養老體系中重要組成部分,與福利保障性養老在土地供應,資金來源,養老體系上都有很大區別 。養老作為一個巨大的社會公共保障問題,沒有一個國家能夠僅靠政府自身的力量來解決,即使是高福利的西方發達國家。今后的養老必將是推向市場化的一個進程。這一點從國家的養老服務體系政策就可以得到充分的體現,十二五養老產業規劃“9073”政策的含義:90%的老人在社會保障體系和服務體系支持下通過家庭照顧養老,7%的老人由社區提供日間照料和托老服務,3%的老年人入住養老服務機構。 
隨著中國人口紅利的消失,中國經濟及財政進入低速增長周期,養老等公共服務設施很大程度要依靠市場的介入,政府會留給社會大量的發展空間。9月13號國務院公布《關于加快發展養老服務業的若干意見》,,明確到2020年全面建成以居家為基礎、社區為依托、機構為支撐的,功能完善、規模適度、覆蓋城鄉的養老服務體系。同時,《意見》提出將開展公辦養老機構改革試點,有條件的地方可以把面向社會提供經營性服務的公辦養老機構轉制成企業,并鼓勵民間資本通過委托管理等方式,運營公有產權的養老服務設施?!兌餳吠倍雜諫緇崍α亢兔竇渥時窘胙戲褚狄彩頭帕酥疃嗬瞇藕?。 
逐步深入市場化的養老地產,如何通過市場化的操作使其明確定位,讓更多的社會力量在為養老產業發揮作用的同時,具有可持續發展的商業盈利模式。 在此過程中開發商如何解決政府公共福利建設的同時,也能關注民生、就業、醫療、養老行業問題,使之成為一個多方共贏的局面。 
棲城在養老規劃設計領域中一直進行著不斷的實踐與探索。通過大量的養老地產案例分析研究,總結出養老項目開發模式的三要素:產品區位;客戶群體;盈利模式;并根據三要素之間必然的邏輯關系,開發出適應于不同項目的規劃模型。 其中,重點設計研究了三種最具有廣泛市場價值的養老地產模式:1.全齡混合社區2.養生養老社區 3.醫養機構綜合體 。其中“全齡混合社區”為市場化下的養老地產模式中最具代表性和可持續性的。

下面將針對一直貫穿于棲城研究的“全齡混合社區養老模型”中,關于“全齡”概念的兩個層次來介紹什么是全齡混合養老社區。 
首先,“全齡”是指社區人口結構是全年齡段的,也就是包含孩子,年輕人,中年人,老年人。 
全齡社區模式通過整合了養老、教育、醫療等資源,提供了一個解決子女教育、父輩養老、自身養老等多重需求的宜居社區 。而作為養老核心內容,社區設置一定規模的持有經營的養老服務設施,一方面服務機構自身入住的老人,同時它還承載著社區內部甚至社區周邊范圍居家養老的輸出服務。這里養老設施的內容以及功能布局是整個驅動項目開發的核心。以養老為核心,我們在全齡混合社區里植入其他社會資源優勢用以提高產品的競爭力。例如環境,醫療,教育,服務等。這里我們特別強調教育資源的利用,因為我們希望在全齡會和社區模式下,能夠將子女教育問題和老人贍養問題以及購房置業問題通過我們的設計一站式解決,這必將給項目帶來更強的市場競爭力。 
同時我們也關注到,不同階段老人從生活方式到心理狀態的不同,健康老人和失能老人從心理上是明顯排斥的。養老群體心理敏感,不同的群體之間既要有關聯又要有區隔。因此我們養老產品的設計針對不同的養老物業產品涵蓋了適老化通用住宅,老年公寓和持續照護機構。

其次,“全齡”是指通過適老化通用住宅的方式建立全生命周期概念的居住環境主體。 
全齡社區養老住宅產品中,棲城設計了最具創新的適老化通用住宅。我們都知道普通社區住宅是目前構成居家式養老居住環境的主體,居家養老愿望對適老化通用住宅形成有力的支持。適老化通用住宅就是在住宅開始設計和建造時,就把老人的各種需求考慮進去,這種設計是自然的,非刻意性的。通過“不露聲色”的設計去滿足不同人的需要。這消除了人們對自己年齡的擔心和恐懼心理,以及對由于體力的衰退而從人際關系中被分離出來的擔憂。消除社會潛在年齡歧視。所以我們重視產品的潛伏性設計,隨著老人年齡的變化,生理由自理進入介助,整個居住環境能依據不同條件進行改裝,從而動態地適應人們生理和心理的變化。使居住者在沒有跨入老年時仍然保持年輕人或中年人的習慣使用住宅。 
全齡社區的適老化通用住宅我們開發了兩種主要形式:一種為“一生之宅”,另一種“1+1”兩代居的親情戶型。適老化通用住宅滿足來大多數人在不改變現有居住環境的前提下,維持原有的生活習慣和人際關系就地養老的需求。

通過全齡混合社區模式,有效解決了各方利益主體的相關訴求。 
1.政府: 
符合國家養老產業政策,在解決城市化發展的同時,解決社會民生問題。相對于孤立分散的養老機構,更能發揮國家“機構為支撐”的政策作用。全齡社區集中的養老設施承載了整個社區乃至周邊社區的養老服務照顧體系。同時通過完善的養老及其他配套設施可以提高周邊的土地價值。 
2投資人:
當前國有壟斷占絕大多數市場,投資渠道狹小,作為可持續投資及持續收益的養老產業項目,更容易獲得各級政府的政策金融稅收的支持。養老持有型物業,是后期持續融資的有效工具,同時又是一個長期穩定的收益型產品。 
3開發商:
當前房地產市場持續打壓的形勢,養老地產項目可有效的回避調控風險,參與民生建設,獲得各級政府的支持,銷售型和持有型物業相結合的模式可以獲得現金流和總體利潤的平衡。同時持有型物業也是開發商后期持續融資的一個有效工具。 
4運營商: 
通過各方的強強合作,更容易獲得市場準入的機會,在專業化分工的基礎上可以實現規?;腦擻?。同時整個社區乃至周邊社區為居家養老的輸出服務提供了長期穩定的市場。 
5購房人:
有效的解決老人養老問題,保持家庭內部成員的和諧關系,同時還解決了子女教育以及置業購房的問題。 
我們認為全齡混合社區的養老模式是解決中國養老地產規劃設計過程中一種有效的探索。中國的養老產業目前面臨這諸多的問題,養老不僅僅是解決失能老人的問題,更需要我們解決的是健康活力老人幸福晚年的生活問題。 棲城未來將一直關注和研究養老這一領域,希望能夠成為推動養老行業發展的正能量。我們堅信未來的自己可以有尊嚴優雅地老去。