滑向球要去的地方,而不是球在的地方

2013年8月16日,國務院常務會議指出,加快發展養老服務業,要在政府“?;?、兜底線”的基礎上,銳意改革創新,發揮市場活力,推動社會力量成為發展養老服務業的“主角”,把服務億萬老年人的“夕陽紅”事業打造成蓬勃發展的朝陽產業。

目前國內已建在建的養老項目,可以看到民間資本在積極介入養老地產,有效地補充政府對養老福利的需求,發展居家養老,這是與政府所倡導的大趨勢極其符合。介入養老地產的企業,他們的競爭優勢盡不相同,有的是融資渠道,有的是細分市場,有的是核心運營能力。


目前,市場上的養老項目大致可以分為三類。一是養老傳統住宅為主業的品牌地產企業涉足的養老項目,如萬科隨園嘉樹,綠城烏鎮國際健康生態園等。項目大多選址在有較好自然資源或人文旅游資源的區域,以養生、旅游、人文、養老為主題打造養老社區??突憾嗍墻】道先?,離開熟悉的城市,離開兒女,老年人多是異地短時間居住養老,社區提供介護護理,應對日常健康管理、康復和日常門診等服務。對于這些企業而言,養老產品的規模占比較小,通過試點摸索養老住宅的開發模式,產品研發和運營管理模式,為日后快速占領養老地產市場,做足準備功課。


二是主打養老產品的地產企業開發的養老項目,如上海親和源,宜興九如城,天津永泰紅磡陽光幸福村等。這些企業都有自己明確的企業愿景或業務特點,根據土地獲得方式和土地性質,確定養老產品的運營模式。核心的養老產品都是持有物業,這些企業或是選擇打造自我運營管理團隊,成為行業的領導者,日后將服務管理打包輸出,實現增值;或是整合國際先進運營管理資源,進行后期服務支持,運用品牌效應提高養老項目的吸引力。


三是取得不動產投資牌照的保險企業開發的養老項目,如國壽萬莊(廊坊)生態健康城,合眾健康社區,泰康之家燕園等。險資企業具有獨特優勢,他們擁有豐富的土地資源,可以對接部、省、市、局各方政府部門,協調相關政策關系,保險資金的使用成本較低。在這些方面傳統房地產企業只能望其項背。但是,保險企業的劣勢表現在全過程開發建設的管控能力和資源協調能力,所以“專業的人做專業的事”,一種新的合作模式是未來的趨勢。 
對于設計院的業務發展來講,我們既要發展新客戶,也要更為重視維護老客戶,發掘老客戶的新需求。我們的客戶大多是成熟的傳統地產開發商,他們對未來5~10年的市場布局和業務戰略的大方向,對于我們這些處于房地產行業價值鏈下游的設計院來講,也是需要共同去關注的。


這一、兩年,我們感受最深刻的是,傳統房地產企業將養老地產定義為住宅產品的一個細分子產品,是一個新業務,是未來住宅產品的剛需市場,關注 “滑向球要去的地方,而不是球在的地方?!鋇幣慘饈兜?,養老地產,不是單純的老年人居住的房子,不是單純的老年住宅這個產品本身。養老地產產品包括養老居住???,養老設施??楹脫戲衲??,三駕馬車齊頭并進,方能打造一個宜居的老年人居住環境。傳統房地產企業若能夠成功運營一個養老地產項目,則需天時、地利、人和,缺一不可。天時是指國家養老相關的法律政策扶持,地利是指適合養老項目的區域選擇,以及當地政府的土地政策支持;人和則是指企業圍繞養老地產制定的戰略意圖,確定新業務目標以及描繪實現路徑的能力。


設計院面對養老地產,也要做足功課,充分理解養老產品和傳統住宅產品的差異性。老年人作為我們的終端客戶,我們設計團隊對老年人的養老需求,生理特征和心理特征,消費行為,消費習慣也要有充分的了解;通過合理的產品配比,將老年人對養老的基本需求,社交需求,尊重需求通過建筑載體、環境載體充分體現;對老年人的居住空間,公共交往空間,交通空間的無障礙設計,智能云計算的應用,實現社區養老服務體系的便捷、安全和可靠性。


我們設計院要和客戶同時將視線望到球滑向的地方,做好自己的業務研發,做好自己的實際項目,不斷總結探討,在養老產品上和客戶共同成長。

 

(張立杰)